住宅ローンが残っていても家は売却できる？一括返済の流れと資金不足時の対処法
ローン残債があっても売却は可能！
一括返済フローと資金不足時の対処法
「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売りたい」とお悩みの方は非常に多くいらっしゃいます。
結論からお伝えすると、売却価格がローン残高を上回っていれば、通常通り売却可能です。
ここでは、売却代金を用いた一括返済の流れと、万が一売却価格がローン残高に届かない（オーバーローン）場合の解決策を分かりやすく解説します。
一般的な売買では、引渡しまでに抵当権を抹消した状態で引き渡します。
融資を行う金融機関も抵当権抹消を条件としているため、決済時にローンを完済して抵当権を抹消するのが実務の流れとなります。
1. 売却代金によるローン一括返済のステップ
売却代金を利用して、ローンを完済し、抵当権を抹消する一般的な取引の流れです。
金融機関から届く「返済予定表」やWebマイページで現在のローン残高を確認します。同時に、不動産会社に査定を依頼し、売却活動の目安となる「査定価格（想定される売却価格）」を算出します。
買主様が見つかったら、売買契約を締結します。この際、手付金を受け取りますが、この時点ではまだ住宅ローンは完済しません。
決済日（引き渡し日）が決まったら、ローンを借りている金融機関へ一括返済の連絡を行い、必要書類や手続きの手配を進めます。同時に、登記を担当する司法書士との調整も行います。
買主様から売買代金を受領し、その資金を利用して住宅ローンを完済します。
完済後は金融機関から抵当権抹消書類を受領し、司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請します。
2. 売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）場合の対処法
売却価格がローン残高を下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。この場合、不足分をどのように補うかによって選択肢が異なります。
| 対処法 | こんな方におすすめ | 概要・特徴 |
|---|---|---|
| 自己資金（貯蓄）で補填 | 手元に預貯金などの余裕がある方 | 最もシンプルで一般的な解決方法です。売却価格だけでは足りない不足分を、ご自身の預貯金などから持ち出して合算し、決済日にローンを完済します。 |
| 住み替えローン （買い替えローン） |
売却後、新しく別のマイホームを購入する方 | 現在のローンの不足分と、新居を購入するための新規ローンを一つにまとめて借り入れる仕組みです。自己資金を抑えて住み替えが可能になりますが、借入総額が増えるため審査は厳しくなります。なお、売却と購入の決済日と同日に設定するケースが多くあります。 |
| フリーローン （無担保ローン） |
新居は賃貸にするが、どうしても今売却したい方 | 売却後に新しい家を購入しない（住宅ローンを組まない）場合、不足分を無担保のフリーローンなどで借り換えて完済する方法です。住宅ローンに比べ金利が高めに設定される傾向があります。なお、金融機関によっては利用できない場合があります。 |
| 任意売却 | ローンの返済が困難で、自己資金の補填もできない方 | 住宅ローンの返済が困難となり、このままでは競売となるおそれがある場合に、金融機関（債権者）の合意を得て抵当権を抹消し、売却する方法です。売却価格がローン残高を下回る場合でも売却できる可能性がありますが、売却後も返済しきれなかったローンは引き続き返済する必要があります。また、住宅ローンの返済を延滞している場合は、信用情報に影響が生じている、または生じる可能性があります。任意売却を検討される場合は、状況が悪化する前に、不動産会社や金融機関へ早めに相談することが重要です。 |
3. ローン残債のある売却でよくある質問（Q&A）
まとめ
住宅ローンが残っていても、売却代金などで完済できれば通常どおり売却できます。
オーバーローンの場合でも、自己資金や住み替えローン、任意売却など状況に応じた方法があります。
まずは現在のローン残高と売却価格を把握することが第一歩です。
ローン残高や売却価格によって、最適な売却方法は異なります。
当店では現在のローン残高や売却価格をもとに、無理のない売却プランをご提案しております。
