不動産売却の諸経費はいくら？手残り資金の計算方法とローン完済のステップ
住宅ローンが残っている家でも売却できる？
「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるのだろうか？」と悩まれる方は非常に多くいらっしゃいます。
結論から申し上げますと、住宅ローンが残っていても家を売却することは十分に可能です。
ただし、売却時には不動産に設定されている「抵当権（担保）」を解除する必要があるため、原則として「売却代金」や「自己資金」を充当して住宅ローンを一括完済することが条件となります。
売却にあたっては、事前に「現在のローン残高」と「マイホームがいくらで売れそうか」を正確に把握しておくことが最初の大切なステップとなります。
3. 不動産売却にかかる諸経費と売却後の手残り資金を解説
不動産売却で多くの方が不安に感じるのが、「売ったあと、実際にいくら手元に残るのか」という点です。
売却価格から仲介手数料や登記費用、住宅ローンの返済などを差し引いた金額が、実際に自由に使える「手残り資金」となります。
事前に必要な費用を把握しておくことで、「思ったよりお金が残らなかった」という失敗を防ぐことができます。
| 主な諸経費 | 費用の目安 | 詳細解説 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税 ※売買価格800万円超の場合の上限額です。 |
不動産会社に支払う営業活動・広告活動・契約実務への成功報酬です。物件の買主様を探すためのポータルサイト掲載料やチラシ作成費はすべてここに含まれるため、売却が成立しなかった場合は1円も支払う必要はありません。 【支払いのタイミング】 当店では、原則として「決済・引き渡し時に一括」でのお支払いをお願いしております。 一般的な不動産会社では「契約時に50％、決済時に50％」と2回に分けて支払うケースが多いですが、決済時一括であれば、売却代金（買主様から受け取る決済金）の中から直接支払うことができます。そのため、事前に手元から現金を一時的に持ち出す必要がなく、資金繰りに余裕を持たせた安心の売却活動を進めることが可能です。 ※売買価格800万円超の場合の上限額です。800万円以下の物件には特例があります。 |
| 印紙税 （国税） |
契約金額によって異なります （軽減措置適用時は1万円程度が多くなります） |
買主様と交わす「不動産売買契約書」に対して課される国税です。契約書に署名捺印したあと、定められた金額の収入印紙を貼り付け、消印（割印）をすることで納税したとみなされます。 契約金額（売却額）が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超〜1億円以下の場合は3万円の印紙代がかかります。 ※軽減措置適用期間中の税額です。 万が一、印紙を貼付しなかった場合や適切に納税しなかった場合は、過怠税が課されることがあります。近年導入が進む「電子契約」を利用する場合は、紙の原本が発生しないため印紙税を0円（非課税）に抑えることができます。 |
| 登記費用 （抵当権抹消等） |
1.5万円 〜 3万円程度 （登録免許税 ＋ 司法書士報酬） |
不動産に設定されている「抵当権（金融機関の担保権）」を登記簿上から完全に消し去るための手続き費用です。住宅ローンが残っている家を売る際は、この登記を抹消して「抵当権のない状態」で買主様に引き渡す義務があります。 税金（登録免許税）自体は、土地・建物それぞれ1個につき1,000円と安価です。しかし、決済当日に「売買代金の受領」「ローンの完済」「抵当権の抹消手続き」を分単位で確実に同時進行させる必要があるため、一般的には司法書士へ依頼します。そのため、司法書士への代行報酬（約1.5万〜2.5万円）が費用の大半を占めることになります。 【重要：住所変更がある場合】 購入時（登記簿上）の住所から、お引っ越し等で現在の住民票の住所が変わっている場合は、前提条件として「所有権登記名義人住所変更登記」が別途必要になります。 その場合、追加費用として【約1.5万円〜2.5万円程度】（登録免許税＋司法書士報酬）が加算されます。 |
| 一括返済手数料 | 無料 〜 5.5万円程度 （金融機関や返済方法によって異なります） |
住宅ローンを最終返済日よりも前に、一括で繰り上げ返済する際に金融機関へ支払う事務手数料です。手数料の金額は、利用している金融機関や手続きの窓口ルートによって異なります。 【手数料の目安】 ・ネット銀行やインターネット返済：無料〜数千円程度 ・大手銀行や地方銀行の窓口：1.1万〜3.3万円程度 ・一部の金融機関・フラット35以外のノンバンク等：5.5万円（または一括返済元金の数％）かかるケースもあります。 【隠れたメリット：保証料の戻り】 保証料を一括前払いしている住宅ローンの場合、今回の売却に伴いローンを一括完済することで、短縮された期間に応じた「戻し保証料（保証料の返金）」を受け取れる可能性があります。 ※返金される額や有無は金融機関や経過年数によって異なりますが、想定外のプラスの手残りになるケースがあるため、あらかじめ借り入れ中の金融機関に確認しておくと安心です。 |
「手残り資金」を割り出す具体的な2つのステップ
実際に手元に残るお金（手残り資金）は、以下の2段階の手順で算出します。
例えば、自宅が3,000万円（想定売却価格）で売れると想定した場合、諸経費（仲介手数料や印紙税、登記費用など）として約100〜120万円が引かれます。この時点で、動かせる実質的な売却資金は約2,900万円となります。
残された「約2,900万円」と、現在の「住宅ローン残高」を突き合わせます。
・ローン残高が2,500万円の場合 ＝ 約400万円の手残り（黒字）が発生し、新居の購入資金や引越し代に自由に使えるお金となります。
・ローン残高が3,000万円の場合 ＝ 差し引き約100万円前後の不足（オーバーローン）となるため、原則として不足分を自己資金で補う必要がありますが、自己資金で補えない場合は任意売却などの方法を検討するケースもあります。
売却益（譲渡所得）が発生した場合には、翌年の確定申告で所得税や住民税を支払う必要があります。
ただし、ご自身が住んでいたマイホームを売却する場合は、要件を満たす場合は、「3,000万円特別控除」を利用できるため、多くのケースで税負担を大きく軽減できます。
※適用には所有期間や居住要件など一定の条件があります。
なお、一戸建ての「土地の境界確定（測量）」や、不要な家財を処分する「残置物撤去」など、状況に応じて個別で発生する費用や準備についても、物件に合わせて最適なアドバイスを行います。
「諸経費を引いた正確な手残りはいくらになる？」「我が家は特別控除を使える？」など、お金にまつわる疑問や不安は、売却から購入まで一貫してサポート可能な当店へぜひお気軽にご相談ください。
不動産売却の諸経費・お金に関するよくある質問（Q&A）
住宅ローンの残債処理や諸経費の計算は、物件の状況によって大きく異なります。
少しでも不安がある方は、まずプロへの事前相談から始めてみませんか？
- 住宅ローンが残っているが、スムーズに売却したい方
- 売却と同時に別のマイホームへ住み替え（買い替え）を予定している方
- 相続した不動産を最適な方法で売却・整理したい方
- すべての経費を差し引いて、最終的に手元にいくら残るのか知りたい方
