【北区の賃貸オーナー様】教えてノアリブホーム！賃貸経営相談室 Vol.5「エアコン故障」
入居者から「エアコンが効かない」と連絡が！
買い替え費用の目安とオーナー様の負担義務
真夏や真冬のシーズン中、入居者様から突然かかってくる「エアコンが壊れた・効かない」というSOS電話。特に猛暑期などは熱中症など健康被害にも繋がるため、一刻も早い対応が求められるトラブルです。
今回は、実際にあったご相談事例をもとに、エアコン故障時のオーナー様の法的負担義務（賃料減額リスク含む）や買い替え費用の相場、迅速に解決するためのプロの初期対応ステップを詳しく解説します。
【実録】北区・浮目でマンション（築18年・6戸）を自主管理するE様（40代）のご相談
「猛暑の8月半ば、入居者様から『エアコンから冷風が出ず部屋が30度を超えて生活できない』と連絡がありました。急いで電器店へ行きましたが繁忙期で工事が10日後と言われ、その旨を伝えると『そんなに待てるわけがない！ホテル代か賃料減額を出してほしい』と大クレームになってしまいどうすべきか分からず……」
夏場・冬場に非常に多く発生するトラブルです。繁忙期は家電量販店や電気工事店の予約が埋まりやすく、自主管理オーナー様個人での手配では数日〜1週間以上のタイムラグが生じてしまいがちです。
対応の遅れは大きな入居者ストレスとなり、民法上の賃料減額請求や早期退去に直結してしまうため、事前の手配体制と素早い応急対応が不可欠となります。
エアコン故障時の「オーナー様の負担義務」と「賃料減額ガイドライン」
賃貸物件におけるエアコン修繕・買い替えに関して、オーナー様が知っておくべき基本ルールです。
契約書上「設備」として設置されているエアコンの場合、経年劣化や通常使用による故障の修繕費・交換費用はすべて貸主（オーナー様）の負担となります。※前入居者の「残置物」指定の場合は負担対象外となる場合があります。
2020年民法改定により、エアコンが使えない期間は「免責期間（免責3日程度）」を除き、月額家賃の5%程度が日割りで当然減額されるガイドライン（日管協制定）が運用されています。
一般的な単身〜標準的なお部屋（6畳〜8畳用）の場合、標準本体代＋標準取外し・取り付け工事費＋既存機処分費を含めて、1台あたり総額7〜10万円前後が相場目安となります。
フィルターを数年間一度も清掃せず目詰まりさせて故障させた場合や、物をぶつけて破損させた場合などは入居者様の善管注意義務違反となり、修繕費を請求できるケースがあります。
業者手配前に試すべき「初期トラブルシューティング」
「冷えない」という連絡の約2割〜3割は、故障ではなく単純な設定・操作ミスや一時的な不具合です。手配前に電話口で以下を確認します。
➔ コンセントを一度抜き、5分ほど放置してから再度差し込むと動作が復旧するケースがあります。またリモコン電池切れやブレーカー落ちも確認します。
➔ ベランダの室外機前に荷物や箱が置かれて排熱を遮っていたり、直射日光で室外機が高温になり一時的に冷却性能が落ちている場合があります。
24時間コールセンターの初期ヒアリングとスピード手配
真夏・真冬のトラブルだからこそ、即座の状況把握と優先手配が安心に繋がります。
【24時間対応による一次対応と迅速手配の強み】
夜間や休日でも24時間コールセンターが一次受電し、型番やエラーコード、コンセントリセットなどの応急操作を電話口で的確に案内。本当に故障している場合は地元の提携業者へ即座に手配を行うため、タイムロスを最小限に抑え、熱中症事故やクレーム・退去リスクを未然に防ぎます。
急な設備トラブル手配や業者交渉、「丸投げ」しませんか？
真夏に突然エアコンが壊れた際、自分で電気店を何軒も回って在庫や最速の工事日程を探しまわるのは、大変な労力です。
「真夏に業者の空きがなく、入居者から連日『まだか！』と電話が来て参っている……」
「今の管理会社はエアコンの買い替え見積もりが異常に高くて納得がいかない……」
エアコントラブル・設備修繕に関するよくある質問
エアコン交換の手配や業者やり取りも、基本管理手数料3％に含まれますか？
はい、含まれております。受電・初期症状確認・提携業者への見積もり手配・日程調整・工事完了報告まで、基本管理プラン（月額賃料の3%・税別）内で一気通貫対応いたします。
ノアリブホーム経由だとエアコンの本体代や工事費は安くなりますか？
はい。地元の提携設備業者や卸ルートを活用するため、家電量販店の店頭価格よりも抑えたオーナー特別価格で本体仕入れ・交換工事が可能です。
10年以上経過した古いエアコンは、故障前に予防交換したほうが良いですか？
非常に効果的です。製造から10年以上経ったエアコンはいつ壊れてもおかしくなく、退去時の原状回復工事のタイミングなどで計画的に予防交換しておくことで、繁忙期の突然トラブルや入居者クレームを未然に防げます。
あわせて読みたい！賃貸経営お役立ち記事
ノアリブホームなら、月額手数料3％（税別）で
オーナー様の負担をゼロにします
オーナー様は、弊社からの報告を待つだけで、日々の安心な暮らしを守ることができます。
「一度、自主管理の手間を減らしたい」「今の管理会社に不安がある」という方は、お気軽にご相談ください。
【無料】賃貸管理のお悩み・切り替え相談はこちら
