【北区の賃貸オーナー様】教えてノアリブホーム！賃貸経営相談室 Vol.6「共用部の私物放置」
共用部分に私物が放置されている！
勝手に処分していい？正しい撤去の手順と注意点
アパートやマンションの共用廊下、エントランス、階段下、ベランダ等に、入居者の私物（ベビーカー、自転車、タイヤ、傘立て、ゴミ袋など）が放置されてお困りではありませんか？
「自分の所有物件なのだから邪魔なものは即処分したい」と思うオーナー様も多いはず。しかし、いくらルール違反であっても勝手に廃棄すると器物損壊罪や損害賠償請求の対象になる恐れがあります。今回は、北区・赤羽エリアで多くの賃貸管理を行うプロの視点から、法的に正しく私物を撤去・処分するための4ステップと事前防止策を詳しく解説します。
【実録】北区・東十条でアパート（築24年・8戸）を自主管理するG様（70代）のご相談
「2階の住人さんが玄関前にゴルフバッグや大量のダンボール、タイヤなどを積み上げています。他のお部屋の方から『邪魔で通りづらいし、万が一の火事のときに逃げ遅れそうで怖い』と苦情が入りました。勝手に捨てるわけにもいかず、注意しても『室内に入りきらないから一時的に置いているだけ』と言い訳されてしまい、どう手をつけてよいか困っています……」
自主管理を行っているオーナー様から頻繁に寄せられるご相談です。「他人の私物を勝手に処分すると所有権侵害で損害賠償を請求されるリスク」があるため、手出しができず放置されてしまうケースが少なくありません。
しかし、放置を続けると万が一の災害時にオーナー様自身の管理責任が厳しく問われることになります。法的な根拠に基づいた「正しい手順」で対応することが重要です。
なぜ放置NG？共用部に私物を置く「3つの重大リスク」
共用部の放置物は、単に見た目の問題にとどまらず、物件全体の資産価値や安全性に直接かかわります。
共用廊下や階段は災害時の避難経路として消防法で確保が義務付けられています。幅員を狭める物置きは消防署による是正指導の対象となり、万一の火災時には足を取られるなど二次被害の原因になります。
内見客はエントランスや廊下を必ずチェックしています。共用部が乱れていると「管理やオーナー様の目が行き届いていない」「住人のマナーが悪そう」と敬遠され、成約率を大幅に落とします。
心理学の「割れ窓理論」の通り、1人が物を放置すると「他の人も置いているから」と不法投棄が連鎖します。環境悪化に耐えかねたルールを守る優良な入居者様ほど退去してしまいます。
廊下に積まれたダンボールや雑品は不審者による放火の標的になりやすく危険です。放置を黙認していた場合、火災発生時にオーナー様の安全配慮義務違反が問われる恐れもあります。
勝手に捨てたら違法！？知っておくべき「自力救済の禁止」
いくらご自身の所有建物であっても、他人の所有物を法的手続きを経ずに無断処分する行為は、日本の民法上「自力救済の禁止」として固く禁じられています。
- 器物損壊罪や窃盗罪（刑事責任）：刑法第261条により、他人の物を損壊・破棄したとして罰せられる可能性。
- 損害賠償請求（民事責任）：「まだ使えた」「中に貴重品（現金や高価な物）が入っていた」と後から主張される懸念。
- 逆上・トラブルの激化：感情的になった入居者が家賃支払いを拒否したり、警察へ駆け込む事態に発展するリスク。
トラブルを防ぐ！法的に正しい撤去手順の「4ステップ」
クレームを回避し安全に撤去を進めるには、「認知させるための周知」と「客観的な証拠を残すこと」が最重要です。
放置物の全景と設置場所、日付が分かるようにカメラで撮影します。何が・どこに・いつ置かれていたかを画像証拠として残すことで、「そんな物は置いていなかった」等の後日の主張を防げます。
特定の人物を決めつけず、掲示板への張り紙や全戸ポストへの配付でアナウンスを行います。
【例】「◯月◯日までに撤去されない物品は安全上の理由から回収・処分いたします。」
個別の私物や自転車に対し、目立つ色（イエローやレッド）の警告シールや札を貼ります。マスキングテープ等で物品自体を傷つけないよう配慮しながら「◯月◯日までに移動してください」と提示します。
期限が過ぎても即日破棄するのは避けましょう。まずは別の保管場所（倉庫や空きスペース）へ移動させ、「◯ヶ月間保管した後に廃棄処分する」旨を最終案内した上で一定期間保持・処分するのが最も安全です。
私物放置を未然に防ぐ「賃貸借契約書への特約明記」
放置が発生するたびに警告文を作り対応するのは大きなストレスです。あらかじめ契約段階で「置かせない仕組み」を作っておくことが最も効果的です。
入居契約書や更新時の重要事項説明に、「共用廊下・階段・エントランス等の共用部分への私物放置禁止」を明確に規定します。
さらに、万が一放置された場合の取り決めとして、「警告後〇日経過時の撤去・処分の承諾」「撤去・処分に要した費用の借主負担」に関する特約を入れておくことで、後々のトラブル時に強い法的根拠として活用できます。
共用部のマナー指導や注意書き対応、「丸投げ」しませんか？
「廊下に荷物を置く住人に直接注意しづらい」「警告文を作って貼る作業が面倒」というお悩みは、管理会社を活用することで全て解決します。
「入居者同士のトラブルに巻き込まれたくなくて、私物放置を言えずにいる……」
「消防の査察が入ったときに指摘されないかヒヤヒヤしている……」
共用部マナー・私物放置に関するよくある質問
警告を出しても全く放置物を退かさない場合、勝手に処分できますか？
勝手な即時廃棄は所有権侵害のトラブルになり得ます。一定の猶予期間を設けた書面警告を行い、一時保管場所に移動させた上で所有者に引き取りを促す段階的な手続きが安全です。
注意喚起文の作成や現地への貼り出しも基本管理手数料に含まれますか？
はい、含まれております。警告案内文の作成、全戸ポスト投函、該当荷物への警告札貼付作業などは、すべて基本管理プラン（月額賃料の3%・税別）内で対応いたします。
傘立てや置き配ボックスも共用廊下に置いてはいけないのでしょうか？
原則として避難の妨げとなる放置は不可ですが、避難有効幅を十分確保できる範囲での置き配ボックス設置等については、管理規約やルールを明確に定めて運用することが大切です。
ノアリブホームなら、月額手数料3％（税別）で
オーナー様の負担をゼロにします
オーナー様は、弊社からの報告を待つだけで、日々の安心な暮らしを守ることができます。
「一度、自主管理の手間を減らしたい」「今の管理会社に不安がある」という方は、お気軽にご相談ください。
【無料】賃貸管理のお悩み・切り替え相談はこちら
