【北区の賃貸オーナー様】教えてノアリブホーム！賃貸経営相談室 Vol.8「家賃滞納」
【家賃滞納】家賃が1週間遅れたらどうする？
督促のベストタイミングとやってはいけない「鍵交換」のNG
毎月25日〜末日の口座振替や振り込みで、入居者様からの家賃入金が確認できない……。「単なるうっかり忘れかな？」と様子を見ているうちに、1週間、1ヶ月と経過してしまうケースは少なくありません。
家賃滞納は初期対応の早さが回収率を大きく左右します。しかし、焦るあまり勝手に「鍵交換」や「荷物撤去」を行うとオーナー様側が法的責任を問われるリスクも。今回は北区・赤羽エリアの賃貸管理プロが、督促のベストタイミングと正解ステップを詳しく解説します。
【実録】北区・王子でマンション（築20年・12戸）を自主管理するH様（40代）のご相談
「入居して2年目になる301号室の入居者様からの振り込みが、予定日を1週間過ぎてもありません。以前も数日遅れたことがあったため放置していたら、連絡がつかなくなってしまいました。痺れを切らして玄関の鍵を交換して入れなくしようか迷っているのですが……」
自主管理のオーナー様によく見られるお困りごとです。家賃滞納は「1週間程度の遅延」の段階で迅速に連絡を取ることが、長期滞納化を防ぐ唯一にして最大の予防策です。
ただし、連絡がつかないからといって強硬手段（自力救済）に出ると、オーナー様自身が不法行為で訴えられる危険があります。
絶対にやってはいけない！オーナー側の「違法な督促行為」
滞納している入居者様であっても、法的手続きを踏まない強引な排除（自力救済の禁止）は厳しく制限されています。
鍵を変えて部屋に入れなくする行為は、自力救済の禁止に反し、自務利得・住居侵入・権利侵害として巨額の損害賠償を命じられる裁判例が多数あります。
家賃未払いを理由に合鍵で無断入室したり家具を搬出・処分すると、住居侵入罪や窃盗罪・器物損壊罪といった刑事罰に問われる恐れがあります。
深夜21時〜朝8時の訪問・連絡や、ドアに「家賃払え」等と貼る行為は、名誉毀損や私生活の平穏を害する不法行為として違法と判断されます。
正当な理由なく勤務先に押しかけたり、職場へ電話を頻繁にかけて脅迫的な言動を行うことも、プライバシー侵害や営業妨害とみなされます。
時系列でわかる！回収率を高める「督促のベスト手順」
滞納からの経過日数に応じた「段階的な手続き」を進めることが、法的に正しく家賃を回収するポイントです。
まずは口座残高不足などのうっかり忘れを想定し、「入金が確認できておりませんが、振込はお済みでしょうか？」と丁寧なリマインド連絡を行います。
電話に出ない場合、入金期日を明記した「家賃お支払いの案内（督促状）」を作成して郵送またはポスト投函し、書面で意思表示を行います。
本人と連絡が取れない場合は連帯保証人へ連絡。賃貸保証会社を利用している場合は、保証規定の請求期限（多くは40日以内）に遅れず事故報告・代位弁済請求を行います。
3ヶ月以上の滞納で「信頼関係の破壊」が認められます。内容証明郵便で期限付き催告を行い、契約解除および明渡請求訴訟（法的措置）の手続きへ移行します。
家賃滞納リスクを回避する「事前対策」
滞納が発生してから頭を悩ませるのではなく、事前の仕組み作りでリスクを最小化できます。
入居契約時に「家賃保証会社」の加入を必須とすることで、万が一滞納が発生しても保証会社から即座に全額代位弁済を受けることができ、滞納リスクを実質ゼロにできます。自主管理のオーナー様にとっても最大の防御策となります。
毎月の入金確認やストレスの伴う督促業務、「丸投げ」しませんか？
「毎月口座を確認して未払い者に電話をかけるのが苦痛」「連絡がつかなくなった入居者の対応に悩んでいる」というオーナー様は、ぜひノアリブホームへお任せください。
「家賃の支払いが遅れがちな入居者がいて、毎月督促の電話を入れるのが憂鬱……」
「保証会社の回収手続きや事故報告の期限を逃してしまいそうで心配……」
家賃滞納・督促に関するよくある質問
家賃の滞納が何ヶ月続いたら契約解除や立ち退き裁判ができますか？
実務上・裁判例では「3ヶ月分以上の家賃滞納」が発生した時点で、貸主と借主間の信頼関係が破壊されたとみなされ、法的な契約解除および明渡請求（裁判）が可能となります。
家賃の送金管理や督促代行も、月額管理手数料3％に含まれますか？
はい、すべて含まれております。毎月の着金確認・遅延時の初期督促・保証会社への事故報告手配まで、基本管理プラン（月額賃料の3%・税別）内で一括代行いたします。
既存の滞納がある状態でも、管理会社をノアリブホームへ切り替えられますか？
はい、可能です。現在の滞納状況や契約内容を整理した上で、引き継ぎ後の督促対応や弁護士連携など、スムーズな解決に向けた最適なサポート方法をご提案いたします。
ノアリブホームなら、月額手数料3％（税別）で
オーナー様の負担をゼロにします
オーナー様は、弊社からの報告を待つだけで、日々の安心な暮らしを守ることができます。
「一度、自主管理の手間を減らしたい」「今の管理会社に不安がある」という方は、お気軽にご相談ください。
【無料】賃貸管理のお悩み・切り替え相談はこちら
